این فرمول‌ها قادر به رفع نیاز فوری مسکن نیست

این فرمول‌ها قادر به رفع نیاز فوری مسکن نیست

مجله خبری ارس مگ نوشت: رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: واقعیت‌های تلخ طرح‌های حمایتی در شرایط تورم افسارگسیخته، نشان می‌دهد که فرمول‌های فعلی نه تنها قادر به رفع نیاز فوری مسکن نیست.

تأمین مسکن مناسب و مقرون‌به‌صرفه برای اقشار ضعیف جامعه یکی از چالش‌های اساسی اقتصادی و اجتماعی در ایران است. شکاف میان درآمد این قشر و قیمت بالای مسکن، چه در بخش خرید و چه در بخش اجاره، دسترسی به سرپناه را برای بسیاری دشوار کرده است.

این در حالی است که قیمت مسکن، اعم از خرید یا رهن، همواره روندی صعودی داشته و متناسب با افزایش درآمد اقشار ضعیف نبوده است. این امر باعث شده تا بسیاری از این افراد قادر به خرید خانه نباشند.

از سوی دیگر وام‌های بانکی و تسهیلات مسکن، به ویژه در بخش ودیعه اجاره، اغلب سقف پایینی دارند که با هزینه‌های واقعی رهن در شهرهای بزرگ مانند تهران همخوانی ندارد. به عنوان مثال، سقف وام ودیعه ۴۰۰ میلیون تومانی در تهران در مقایسه با هزینه‌های رهن که گاهی دو برابر این مبلغ است، ناکافی به نظر می‌رسد.

همچنین کاهش سقف وام‌های ساخت مسکن می‌تواند تبعات منفی قابل توجهی برای تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد داشته باشد، زیرا این وام‌ها نقش مهمی در کاهش قیمت تمام شده مسکن برای سازندگان و در نتیجه، کاهش قیمت نهایی برای مصرف‌کنندگان دارند.

به طور کلی، سقف تسهیلات موجود با قیمت‌های فعلی مسکن تناسب ندارد و این امر کارایی این تسهیلات را در تأمین نیاز مسکن اقشار ضعیف کاهش می‌دهد. با وجود این چالش‌ها، دولت و نهادهای حمایتی تلاش‌هایی را برای بهبود وضعیت مسکن اقشار ضعیف انجام می‌دهند. به عنوان نمونه طرح نهضت ملی مسکن که این طرح یکی از برنامه‌های اصلی دولت برای خانه دار کردن اقشار فاقد مسکن است. در این طرح، برنامه‌های ویژه‌ای برای اقشار ضعیف در نظر گرفته شده تا بتوانند از تسهیلات و واحدهای مسکونی این طرح بهره‌مند شوند.

این در حالی است که تلاش برای کاهش قیمت تمام شده مسکن از طریق ارائه زمین ارزان‌تر به سازندگان و سایر مشوق‌ها، می‌تواند به مقرون‌به‌صرفه‌تر شدن مسکن برای اقشار ضعیف کمک کند. به طور کلی، تأمین مسکن پایدار برای اقشار ضعیف نیازمند سیاست‌گذاری‌های جامع، افزایش وام‌ها و تسهیلات متناسب با تورم، و نظارت دقیق بر قیمت‌گذاری‌ها در بازار مسکن است.

کمبود ۵ تا ۶ میلیون واحد مسکونی

در همین رابطه حسن محتشم، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به آمارهای ۱۰ سال گذشته وزارت راه و شهرسازی، به اقتصاد ۲۴ گفت: نیاز سالانه به ساخت حدود یک میلیون واحد مسکونی برای رسیدن به نقطه سر به سر در افق ۱۴۰۴ پیش‌بینی شده بود. اما در طول یک دهه گذشته، این هدف محقق نشده و متوسط سالانه ساخت به حدود ۴۰۰ هزار واحد رسیده است. در نتیجه، امروز با کمبود ۵ تا ۶ میلیون واحد مسکونی مواجه هستیم.

وی افزود: چالش اصلی نه تنها کمیت، بلکه نحوه ساخت و توزیع مسکن است. ساخت و ساز در حال انجام است، اما سهم آن برای افراد کم درآمد و اقشار پایین جامعه بسیار ناچیز است، با وجود اینکه اولویت باید با تولید مسکن برای این گروه باشد.

موانع جدی در اجرای نهضت ملی مسکن و افزایش هزینه‌ها

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، گفت: عدم فعالیت کافی نهضت ملی و عدم همکاری کامل بانک‌ها در پرداخت وام منجر به عدم تأمین نقدینگی برای پیمانکاران شده است. این موضوع باعث شده پروژه‌ها زمان‌بر شوند و در نتیجه، افزایش تورم قیمت‌ها را بالا برده است. متعاقباً، متقاضیان توان پرداخت هزینه بیشتر را ندارند و پروژه‌هایی که باید ساخته شوند، کمتر تولید می‌گردند.

محتشم افزود: در مقابل، ساخت و سازهایی که در نقاط متوسط به بالای کلان‌شهرها صورت می‌گیرد، آمار تولید را افزایش می‌دهد، اما قادر به رفع کمبود مسکن برای اقشار کم درآمد نیست. این مشکلی است که دولت به آن توجه کافی ندارد؛ چرا که توزیع ساخت و ساز باید به گونه‌ای باشد که به افراد مخاطب، مسکن ارائه شود. حتی در نهضت ملی نیز که باید فعال باشد، به دلیل عدم توانایی در تأمین به موقع پول و قراردادهای غیرمنصفانه برای سازندگان، پیشرفت کند است و بسیاری از پروژه‌ها با توقف مواجه شده‌اند.

بازنگری در طرح‌های اجاره‌داری؛ درس‌هایی از گذشته

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: طرح‌های جدید دولت، از جمله طرح اجاره‌داری، یادآور تجربیات گذشته است. در دهه ۷۰، طرحی برای اجاره به شرط تملیک ارائه شد که به مسکن مهر تبدیل و بحث اجاره‌داری متوقف شد. اکنون دولت مجدداً تصمیم گرفته واحدهایی را بسازد و به صورت اجاره یا اجاره به شرط تملیک بفروشد.

وی افزود: اجرای این طرح‌ها، اگرچه می‌تواند برای افراد فاقد مسکن مؤثر باشد، اما نیازمند دقت در روند اداری و اجرایی است. طرح‌ها خوب هستند، اما اگر به موقع اجرا نشوند، اثربخشی خود را از دست داده و گاهی بی‌خاصیت می‌شوند. سرعت عمل بخش خصوصی و رفع پیچیدگی‌های اداری وزارتخانه‌ها برای رسیدن به سرانجام مطلوب ضروری است.

مسکن کارگری و واقعیت‌های هزینه در تورم افسارگسیخته

محتشم گفت: موضوع مسکن کارگری که در آن کارفرما متعهد به تقبل حداقل ۲۰ درصد هزینه‌هاست، با چالش‌های جدی روبروست. بر اساس برآوردهای امروز، هزینه ساخت یک آپارتمان ۱۰۰ متری (با ۷۵ متر بنای مفید) حدود ۲ میلیارد تومان است. با توجه به تورم فعلی، این هزینه تا سال آینده به حدود ۳ میلیارد تومان افزایش خواهد یافت.

وی افزود: امکان ندارد یک کارگر با حقوق ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان بتواند با ۳۰۰ یا ۴۰۰ میلیون تومان (۲۰ درصد کارفرما) خانه دار شود، در حالی که در دو سال آینده هزینه آن به بالای ۳ میلیارد تومان خواهد رسید. این وضعیت، امکان خانه‌دار شدن را برای اکثر کارگران بسیار اندک کرده و در واقع، تنها بخشی اندک از کارگران که پس‌انداز قابل توجهی دارند، ممکن است بتوانند از پس آن برآیند. قیمت واقعی ساخت در تهران با مصالح استاندارد، متری حدود ۲۰ میلیون تومان ارزیابی می‌شود. تا زمانی که تولید ملی افزایش نیابد و ارزش پول ملی حفظ نشود، این مشکلات ادامه خواهد داشت.

ضعف شدید دولت در بازار مسکن

در حالی که بازار مسکن در رکود بسر می‌برد، وضعیت قیمت‌ها در این بازار بسیار تعجب آور شده است. این در حالی است که مردم برای ایجاد سرپناه خود به تنهایی توانایی ندارند چراکه تورم آنقدر به این بازار هجمه وارد کرده که از توان عموم مردم خارج شده است. دولت هم با طرح‌های خود تاکنون نتوانسته جوابگوی نیاز در این بازار باشد و ضعف عملکردی دولت در این بازار به وضوح نمایان شده است.